【观点】疫情对广西楼市有何影响？房企该如何应对？
文/易居企业集团·克而瑞分析师
2019年全国房地产政策继续处于“因城施策”之下，外松内紧，城市分化明显，但在“房住不炒”精神之下，“稳”依然贯穿全年。广西房地产市场总体稳健，各个城市分化明显，且行情独立。
进入到2020年，市场的变化态势仍在继续。春节期间，新型冠状病毒感染的肺炎疫情蔓延，疫情防控成为了当前头等大事，企业延迟复工或居家线上办公。
对于这段时间宅在家里的地产人，难免会感到焦虑：疫情对楼市会有什么的影响，该如何应对，接下来楼市趋势如何走？这些都是大家最关心的问题。下面让我们听听克而瑞分析师是如何看待当下市场行情以及对未来市场走向趋势的预测。
No.1
疫情对广西尤其是南宁楼市哪些方面产生冲击？
吴宁
易居企业集团·克而瑞广西区域总经理
突如其来的疫情蔓延全国，受防控影响，广西大部分地级市要求企业关闭现场售楼处，人员流动也进行了严格管控。以往广西房地产春节市场重要的返乡置业潮、区外旅居购房需求被严重影响，春节假期叠加疫情影响，短期内广西房地产市场已经进入冰封期。
随着疫情持续和扩围，我们认为广西房地产1-2月整体成交数据整体成交同比预计将会出现较大幅度的下滑。此外，受复工延后影响，将导致广西房地产项目工程进度延后，将对2020年广西整体房地产开发投资、新开工量、竣工量产生一定的影响。微观层面来看，疫情对房地产企业以及上下游产业链相关企业的资金链、销售方式、工程进度、社区服务等方面将产生冲击。
黄海玲
易居企业集团·克而瑞广西区域副总经理
2019年房地产市场虽数据上表现依旧坚挺，实则下半年已有危机感。如果2020年没有遇上疫情影响，或许19年的微妙危机感得以缓解，可恰逢新型冠状病毒来势汹汹。
2020年开局，数据表现上已明显下滑，今年上半年如果银行政策倾向开发商可宽松点熬过这个春夏，整个南宁乃至广西的房地产虽成交量下滑但仍有希望并有望持续上涨。
银行政策方面若不宽松（当然对房地产放松很艰难）那么成交量和价都会同步下降明显，优胜劣汰、各方面分化也会明显，资金回笼是重点，房地产也会进入常规化，经济会受严重影响，也是坚持去房地产化的正常阵痛结果。
韦凤仙
易居企业集团·克而瑞广西区域副总经理
①客户基础脆弱，疫情严峻形势下，社区、单位封闭式管理。杀伤力最大的应该是客户来源，不管是客观还是主观因素，客户储备量骤降是显而易见的。
②量跌肉眼可见。春节假期叠加疫情影响，1月份商品住宅成交量80万㎡，同比下跌9.3%。2月份多项政策出台，虽有网上售楼部，但目前网上更多是导流客户、仍需要线下实地看房、签约完成成交闭环，克而瑞数据显示去年春节成交16万㎡，今年春节成交9.5万㎡，量缩40%。
③价格仍保持高位。CRIC数据监测1月份全市均价12130元/㎡，同比上涨7.3%。价格调整不大的原因是2019年下半年部分房企已以价换量，年初因疫情影响各大房企也在酝酿调整业绩指标。目前价格还是比较稳健。
梁楚梦
易居企业集团·克而瑞广西区域分析师
市场方面：楼市量、价有所回调。①售楼部不开放，各单位延迟上班，购房者不出门，这一段的量肯定是降的。②企业现金流紧张，以我自己而言，购房者意愿下调，尤其关注会不会有新优惠。
房企方面：①线上售房落地有限，但线上售楼部还是必须开起来的，最最重点是打开品牌影响力。②置业顾问一对一仍然是很重要的，先优先播报疫情快讯，然后才到楼盘重点信息。③把物业所做到的放大再放大，大家居家感受最深的部分来源于此。
梁宁宁
易居企业集团·克而瑞广西区域分析师
疫情突袭，楼市按下暂停键，最直接的影响应该是一二月份成交量会出现明显下滑。至于对于三月以及以后市场的影响，要考虑疫情控制的情况。
至于价格方面，去年开始，一些房企资金链明显吃紧，加上当前疫情影响，楼市进入休眠期，房企资金回笼压力加大，不排除一些降价促销活动的出现，一些楼盘相比此前的预期价格或有所下调。但从南宁整体的价格情况来看，同比大幅下滑的可能性不大，因为去年不少高地价项目陆续上市，这些项目拿地成本较高，上市价格必然不低，高价项目上市必然会进一步提升市场价格。
刘志敏
易居企业集团·克而瑞广西区域分析师
现阶段来看疫情毫无疑问是对整个广西甚至是南宁是雪上加霜的，无论是在供应端、成交端还是售楼部的到访量，哪怕是现在很多项目推出的线上看房，我想实际有购房需求的人看房也很少，毕竟买房是一个需要实际去感受的一个过程。而对于一些外销型城市，比如北海、防城港、桂林等，应该来说是致命打击。
黄锦良
易居企业集团·克而瑞广西区域分析师
广西住建领域除了防疫前线所需，基本复工在2月末（房产营销线下2月20日起复工，工地2月24日起复工），加上春节期间的停工，相当于1个月的销售量和业绩被“抽掉”，以及工程延期交付至少1个月。
不单纯是将项目销售节点的铺排后移就行，还要考虑复工后1-3个月继续防疫物资的支出，以及营销策略调整，房企继续贷款或开拓融资渠道保证现金流，尽管政府出台相关政策支持稳经济，但企业对内部的调岗、裁员或将增多，以稳企业运营。
No.2
房企应如何应对疫情影响，抵抗风险？
吴宁
易居企业集团·克而瑞广西区域总经理
首先疫情对部分资金紧张的房地产企业将形成最大的考验，提高融资能力及回款能力，尽可能的缩减开支，实现现金流的正常才能迎来春天的曙光。
其次是销售变革，虽然大部分房企针对疫情都开展了线上购房，但目前来看收效甚微，如何将线上客户转化为成交，需要更大的变革。
医生是救治的前线，社区物业也是疫情防控的前线，当下疫情防控期做好社区服务对房地产企业来说是义不容辞的责任也是展现服务能力获取客户信赖的好机会。
梁楚梦
易居企业集团·克而瑞广西区域分析师
道理大家其实都知道，无非就是现金为王，空窗期渲染品牌，积蓄客户，一旦疫情减弱，抓紧将客户变现。
作为一个购房者的角度，有几个动作是期待房企做出的，①物业跟上，保障居住；②继续拿地，这样的时期能继续扩张的企业，足够体现实力。
梁宁宁
易居企业集团·克而瑞广西区域分析师
疫情对市场的整体影响已经是必然，而对每个房企的冲击程度是不一样的，这时候考验每家房企的应对策略，相信，在这一轮的市场变局中，谁的应对更及时、更灵活、更适应市场，会在新一轮的洗牌中脱颖而出。
从营销的角度，此次疫情影响最直接的是催生了更多的线上销售，更多的置业顾问变身“网红主播”。这些举措对实际促进成交的效果还有待考证，但在当前实体售楼部暂停开放的情况下是必要的举措。目前的情况，想要立竿见影的大量促进成交几乎是不切实际的，如何线上营销如何更有新意，在当前全国抗疫的情况下营销做得更暖心，更提升品牌力，是值得房企思考的。
从近期参与一些购房意愿调研以及讨论来看，有几个方面值得关注，一方面有购房者的购房意愿反而因为疫情影响而加大了，当然也有人因为疫情影响资金情况而变得更加谨慎。另外，不少购房者因为疫情的影响，对于房子的物业、格局都有了更多的要求和思考。从这些情况反映来看，在市场变局下，房企把更多时间和精力来研究客户需求，提升自身产品力、品牌力显得更加重要。
刘志敏
易居企业集团·克而瑞广西区域分析师
现阶段我认为更多的还是在于物业的服务水平，这个是考验物业的时候，一些好的物业管理可能会对购房者对该项目一个重要的选择标准。
黄锦良
易居企业集团·克而瑞广西区域分析师
（1）摆正心态、积极“补救”。是挑战也是机遇。在经历大浪淘沙的历练下，房企对于储备人才、筛选领袖和历练精英团队有更清晰的思路。
（2）一方面是积极维护老客户关系，积极号召“老带新”，以促进更快蓄客和更容易得到客户信任。组建客户咨询微信群，置业顾问团队在其中1对1回答，保持群的活跃度；复工后安排线下看房，线下接待服务要做全考虑细节。
（3）扎实完善物业服务，作为项目销售加分项。
No.3
预测疫情影响下的广西尤其是南宁楼市未来走势如何？
吴宁
易居企业集团·克而瑞广西区域总经理
预计疫情影响将持续至3月，短期内一季度市场形势将很难有较大改观，但此次疫情对广西来说，由于各部门防控措施有力，疫情得到了一定的控制。
如果在一定时间内疫情得到控制，广西房地产市场将得到一定的修复。而且我们认为自住需求只是迟到了并没有消失，广西作为拥有一定人口优势、低城镇化率、区位优越、经济环境整体良好的后发展地区，未来增长趋势不会发生变化，购房需求仍将保持旺盛，中长期市场向上趋势不变。
此外不可忽视疫情对客户需求产生的中长期影响，房子作为本次预防疫情的最安全空间，较长时间的居家隔离，将唤起客户对居家空间和功能的重新审视，抓住需求的变革，在居家空间和社区服务中响应客户需求和关切，产品革新将尤为重要。
黄海玲
易居企业集团·克而瑞广西区域副总经理
去年高价拿地的项目更加艰难而前期拿地价格较低的库存应该会做一些资金回笼的促销，按照正常情况疫情半年后量价会回升的。
但是目前房地产高速运转态势下，库存较大，成交不会大涨，毕竟现在很多开发商是难熬状态，免不了短期促销的。
关键还看国家政策，国家如果依赖房地产拉升经济就会持续上涨的，目前不依赖房地产，还有什么可以支撑，所以疫情期间会说结束三个月左右会有所降幅，而后应该就是涨幅了。
韦凤仙
易居企业集团·克而瑞广西区域副总经理
难。但仍可期待拐点的出现。
①现金为王，没有销售就没有资金补给，疫情延续，不能恢复生产，中小企业难过坎。
②但仍需要相信国家，希望疫情能很快控制住，楼市也将迎来拐点，经历疫情“洗礼”，消费观念也在逐步改变，珍惜当下，过好当下，购房者购房决策会着重考虑而物业，购房周期或会变短。
③疫情倒逼房企变革传统的营销方式，更多房企在思考如何在线上实现成交闭环。
④房企以及购房者都会高度关注物业服务水平以及物业服务口碑。
⑤房地产政策有望松绑。2019年楼市就比较艰难，2020年因疫情各地经济暂被动按下“暂停”键，恢复生产后，要加速经济发展，楼市政策或会放松，房企投资信心恢复，加大投资力度，加大建设，也不无可能，我们期待这个拐点的来临。
梁楚梦
易居企业集团·克而瑞广西区域分析师
①月度来看开局不是很好，但疫情控制住后，预计楼市会有一小波反弹。（本来打算春节购房没买成的，看到项目让利抓紧上车的）
②年度来看，2019年本来就是历史高峰，广西、南宁都一样，2020年本身就承受着横盘压力，加上黑天鹅疫情重挫行业经济，2020总量大概率较去年下调。
③各城市来看，外销、投资型市场冲击最大，北海防城港、桂林临桂等。内销型相对来说支撑性更强，但居民收入受威胁，价格承受能力受到打击，因此量价预期都没有之前那么乐观。
④房企来看，一切的风险背后都有机遇，对于一些现金流很充足的企业，拿地的窗口期又开得更大了。同时更注重物业了。
⑤城市角度，经济受冲击，房地产作为压舱石，相关政策会有放宽（土拍政策等）。
梁宁宁
易居企业集团·克而瑞广西区域分析师
疫情对于楼市的影响，主要是短期内的影响会比较大，但随着疫情过去，楼市重启，市场会逐步恢复，一些此前被抑制的购房需求会重新释放，成交量会有一个大幅的提升，这个时间节点取决于疫情控制的情况。
预计从全年的市场规模来看，会受到一定的影响，预计整体体量相对于2019年会有所下滑，但个人认为幅度不会太大。
刘志敏
易居企业集团·克而瑞广西区域分析师
未来特别是今年整体上还是比较艰难，但同时也有一个不可忽视的问题就是大量还在租房准备想买房的这一类人群，因为疫情的原因不能回到出租房内，这在未来会不会加速这一波人群的购房冲动，我觉得这是一个很重要的因素，同时也对房企的产品、物业服务也提出了很大的市场考验。
黄锦良
易居企业集团·克而瑞广西区域分析师
（1）商品房市场复苏回暖或在二季度，供应和成交量都将有一定刺激增长，价格或受政策影响，以及房企让利，可能出现短期1-2个月的较小回落，部分区域板块或将迎来抄底“上车”机会。
（2）物业服务力强、智能化社区、园林绿化、内外配套齐全的楼盘，更受购房者关注，认购率更高；开发商倾斜软性服务的成本将有所增加。
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